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时间:2017年02。18 19:35:32 ZhongCai净
杰欧阳今年的市场仍然很好,认为监管可以导致市场大幅降温的想法很幼稚。
我们当前商品房的统计数据比较完整的55个城市,今年1 - 7周商品房交易面积约4643平方米,比去年1 - 7周()还包括一个4560平方米的春节是略有增加。
28个城市7周的销售区域的增长相比,27个城市正在下降,因此,今年的市场理论冷却或不能跳下来。
这是因为政策的逻辑是“抑制资产泡沫和防止起伏”,很多人看到的第一句话“资产泡沫”,但忽略了句子后“防止起伏”尤其是防止“大”。
今年房地产政策的主基调是一个热点城市“抑制”资产泡沫,热点城市继续“去库存”。
从现状看,政策工作,市场不大,也没有大幅下跌。
前七周,16通过调节二线城市的热点有减少体积12个城市,同比下降38%,只有四个城市增长,也仅增加了22%,下降了28%。
这是因为热点城市通过调节抑制需求,成交减少和限制价格上涨,从而防止资产泡沫的形成。行政干预将热点城市的房价保持静止,理性市场复苏,蓬勃发展的房地产市场和土地市场疯狂明显降温,房地产交易面积下降。
没有监管的39个城市15个城市正在下降,下降只有14岁。上升4%,城市是24岁,上升到60.5%,总体上是上升,上升34.4%。
因为去年的“库存”仍然是房地产市场的主要基调,鼓励库存政策仍在实施,包括各种各样的优惠贷款,首付比例较低,税收减免和补贴等。除了规范城市和其他城市政策是鼓励,城市的基本保持了相对稳定的销售增长,它是实现房地产市场以防止“左”的政策逻辑。
防止“大”,房地产市场的政策是精确控制,城市ShiCe,把越来越多的今天,尤其是在城市,以防止房地产重大责任落在地方政府,地方政府应该实现资产泡沫的需求,遏制房价过快上涨,我们需要增加市场供应,防止价格上涨太快。为当地政府争取更多的土地销售收入,并控制土地市场高溢价率确实是一个两难的选择,也管理艺术的最大考验。
但炎热的城市土地市场还没有很酷。
今年前七个星期,规定17热一二线城市的住宅土地交易区域没有下降,成交共287例住宅用地,规划面积3990平方米,比去年同期的2603平方米,增长了超过53%。虽然土地溢价率从去年的48%下降到30.7%,但实际上土地成交底价,高于3904元/平方米3904元/平方米,28.5%。可见热虽然二线城市正在经历一场监管,但开发人员仍然看好随后的城市。
三四线城市土地交易虽然总体下降了23%,但该地区并不平衡,珠江三角洲的成交住宅用地增长了79%,主要是因为去年营业额很低,珠江三角洲和中西部和东北部分别下降了51%和38%,根据开发人员在中西部和东北部集体看跌。
但除了东北成交住宅用地楼面价下跌5%,其他地区的三、四线城市土地地板价格上涨,其中,长江三角洲,渤海分别上涨了45%和45%,珠江三角洲已经上升了12%。可见开发人员补充库存在一个二线城市,不仅追求规模增长三四线城市的房价仍然需要补充土地储备,和一些库存变化好三四线城市土地价格也出现上涨。
依赖土地价格上涨意味着地方政府财政的路径,仍意味着土地垄断市场价格下降的幻想不现实,除非像2008年最严重的危机。
开好,今年的房地产市场?
我们的预期,房地产市场营业额会平坦,这是因为分化使供应各种各样的城市和城市成交更大的差异,但保持一个平衡的整体。
四个主要城市土地供应短缺和政策遏制需求导致成交面积逐渐萎缩,2015年总批准面积比2014年减少了10%,去年批准总面积在2015年下跌逾18%,这种情况将会继续,所以去年达到成交的住宅土地面积只有50的前一年。9%和38%,2013年营业额今年预计将下降15%,800年减少800平方米,总四个城市住房交易区域整体收缩50%(相对于2016)。
二线城市虽然有可能实现“人钩”,根据人口数量的增加土地供应指数,但增加供应,首都的意愿不强,不仅因为短缺的土地,但也因为饥饿的土地价值的最大化,我们期待未来四年平均每年增加供应不得超过5%,当然,事实上,二线城市近年来土地逐年减少的供应,所以良好的市场情况也只有去年和前年基本持平,预计今年总量增加1000平方米,2020年住宅成交面积增加了20%(相对于2016)。
三四线城市仍在库存,大多属于市场的消化,增加人均住房和新城镇人口逐渐减少,去年的成交面积约45%的国家,未来将逐渐下降,今年略有降低,在2020年的总体下降10%不应该奇怪的(相对于2016)。
销售面积增加或减少的1234个城市的对冲,未来四年成交面积是平的,可以预期略有下降。
如果销售区域可以持平,市场不是很好?和房价只涨不跌,营业额将增加,同时保持稳定的市场去年的组合,任何企业最大的正面是一个梦想,最怕的是起伏,因为在市场的波动,企业没有战略目标,没有资源匹配,人员稳定,也没有理想的性能。
“50强”企业,你是否注意到,所有还在运行速度、销售目标只有增长,企业1月,采取积极,也表明大开发商集体看涨。今年19将军胜利,新一届政府就职新明年,如果没有国际主要的黑天鹅事件,今年房地产市场必将波田波静态的,普遍的和平。
杰欧阳新城控股高级副总裁
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